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房价的逻辑:城市的对比 房价是个经济现象

时间:2020-03-10 09:55:40  来源:氪金手游网  作者:www.cooleapp.com
房价的逻辑会写一个系列,共计6篇,分别是房价的逻辑-十九条定律,房价的逻辑-城市的对比,房价的逻辑-产业竞争力,房价的逻辑-金融杠杆率,房价的逻辑-规划和质变,房价的逻辑-楼市定位问题。

关于房价,有很多不靠谱的说法,看空的说房价太高了,泡沫太大了,随时会崩盘,现在房子太多了,以后房子没有人要,所以会房价如葱。看多的说,中国房价没有顶,只有更高,没有最高,可以继续上涨20年,还可以翻几番。

房价是个经济现象,是由经济发展和货币发行决定的,下面就说一下城市间房价的逻辑,从逻辑的角度来分析房价,是上涨还是下跌。

1 房产投资首选城市是因为房子是不动产,不能移动,不会因为价格的变动而进行贸易,每个城市的楼市都有自己的特性,房子是否值钱,取决于这个城市拥有的资源和购买力。

2只有那些持续有人口流入,有产业支撑城市的房子,因为一直拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值,而那些偏僻小城市的旅游地产,投资价值有限。所谓稀缺资源,不是自然的青山绿水海岸,而是政府用重金打造的优质医疗、教育资源和高端就业岗位。中国很大,不缺青山绿水和海岸,而缺良好的医疗教育资源。

3 自住买房,首先考虑的是居住功能,如果资金足够,这个房子要满足你居住的所有需求,如果资金有限,居住的功能不能完全满足,那么就需要对于各功能进行排序,把最看重的要素写在前面以便进行取舍。对于大多数自住买房来说,要素的排位是这样:面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。

4. 投资买房考虑的是赚钱的多少,在一定的持有时间内博取最大的资金收益率。所以投资买房可以不限制购买城市,可以面向全国来寻找投资的价值洼地。现在交通发达了,去最远的城市也不过3个小时的航程。随着中介服务业的发达,异地装修、出租等都不是问题,这些后续房子管理事情比你想象的简单。

5各城市的房价反映的是现在的成交价格,未来是涨是跌,是否值得投资,需要我们仔细分析,不怕不识货,就怕货比货,不同城市的房价对比一下,你就知道哪个城市买房值得投资了。

6 如果我们把目光投向2006年,你会发现那个时候,房价最高的不是京沪深,而是温州和三亚,温州一个地级市小城的房价居然比北京高,那是因为在外贸时代,温州的制造业发达,大量产品出口创造了巨大的财富,同时当时温州的金融发达,房子不仅是住的地方,也是金融产品,你买了房子,随着房价上涨,房子可以抵押给银行贷出更多的钱。

7 十一年前温州房价2万,现在温州房价还是2万,而有些城市房价十年涨了10倍,如果买房投资温州,那就亏大了。所以即使在房产投资的黄金十年,全国房价普遍上涨,买错了,依然可能赚不到钱。

8 如果我们把目光再往前看,在1990年代,房价高的是珠三角和海南,海南房价从1992年的1000元涨到7000元,只用了一年多,而从7000多跌到2000元只用了几个月,接下来就是长期的横盘,直到2005年,除了三亚,海南的房价基本是2000多元。

9中国的经济发展是从珠三角起步,商业化的房地产发展也是从珠三角起步,1990年代,珠三角的房价是远远的高于长三角和京津地区的,而到了2003年以后,随着中国加入世贸组织,浙江的民营经济异军突起,整个浙江的房价开始快速上涨,遥遥领先全国其他地区,也高过了珠三角。2009年,浙江地级市的房价2万,县城的房价1万多,而成都、武汉的房价不到1万。

10 在北方城市也是这样,2009年的时候,得益于港口在外贸时代的优势和海景资源,大连、青岛的房价在全国的排位很靠前,价格遥遥领先于内地的综合性省城。而现在随着大内需时代的来临,那些区域综合性城市因为城市底蕴深厚,拥有良好的医疗教育资源,开始后来居上。

11 房价的最终走势取决于城市的发展,所以我们投资房产,首先要判断这个城市未来的发展趋势。城市发展的好,这个城市的房价上涨的空间就大。

12 从逻辑分析来看: 温州的房价高过杭州,杭州的房价高过京沪一定是不对的,金华的房价高过武汉,诸暨的房价高过成都也一定是不对的。而过去十年的房价走势确实印证了这个逻辑分析,或者说正在印证这个逻辑分析。你的房价高,只能说你的城市经济发展的早,而城市的经济发展是马拉松,不是百米跑,比拼的是后劲和耐力,而不是短时间的爆发力。

13 城市间的竞争一直在持续,而且还会继续下去,这其中有些城市会异军突起,有的城市会沉寂下去。东北的沈大哈长全部是副省级城市,也位列1980年的全国十大城市。可是这些年,因为产业落后,新兴产业布局不足,加上严格的计生政策造成出生率低,缺乏年轻人,不仅现在房价没有上涨的动力,未来更是看不到上涨趋势。

14  长江沿岸的杭州、南京、武汉、成都被称为四大省城,也是新一线的排头兵,这四个城市不仅是副省级城市,历史上就是传统的区域中心城市,而且在消费电子,集成电路,显示屏,软件,生物等新兴产业上广泛布局,未来产业发展的动力足,加上本身的医疗、教育资源就很不错,以后的城市发展空间肯定不错。

15 京沪广深虽然都是一线,可其中的差异还是很大,高端就业岗位来说,广州明显不足,医疗教育来说,深圳明显的不足,而京沪作为国家过去几十年重点打造的唯二两座国家级城市,聚集了中国的所有的优质资源,无论是城市地位,还是医疗教育和高端就业岗位都要秒杀任何其他城市,所以无论曾经有多少城市的房价高于京沪,最终能够屹立房价之巅的最终还是京沪。

16 横向对比不同城市的房价,你才能发现价值洼地,长沙和南昌是邻居,同为内陆省城,无论是经济发展,还是医疗教育,历史传承,长沙都好于南昌很多,可南昌的房价却比长沙高很多,这当然有供给量的问题,可长期趋势看,无论如何长沙的房价不该比南昌低。

17 同为环一线 ,江苏昆山花桥的房价2万多,旁边上海安亭的房价3万,大概是0.7倍 的关系,东莞长安的房价3万多,旁边深圳松岗的房价4万多,也大概是0.7倍的关系。而北京通州的房价6万多,旁边河北大厂的房价1万多,是0.2倍的关系,这个差异怎么说都不合理,要么是花桥、东莞的房价高了,要么是河北大厂的房价低了。

18  距离上海市政府8分钟的房价是12万以上,距离深圳市政府8分钟的房价也是12万以上,可距离北京市政府8分钟的房价,却只有1万多,同样是距离市政府8分钟,价格却差距8倍以上,这个差距,虽然有北京市政府新建,周边配套不完善,限购更严格的原因,可这么大的差距,无论如何都不合理,从趋势看,这么低的价格肯定会修补,一定要涨上去。

19 现在几个主要的省城都建了CBD,很多人到CBD上班,通常距离省城CBD 50分钟车程的房价会相当于CBD房价的3折左右,大概1万多的价格。可是你会发现,距离北京国贸CBD 50分钟车程的房价只有9000多,比到省城CBD这个距离的房价还低,这个价格无论如何不合理,最终会涨上去。
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